• 北京“准地王”再现:招标主导下潜流暗涌
  • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2013-01-19  /  浏览:1506 次  /  

28年来北京最冷的冬天寒意未消,土地市场率先回暖。

1月18日,建筑面积近33万平的海淀区玉渊潭地块尘埃落定。北京市基础设施投资有限公司和北京京投置地房地产有限公司(京投银泰,600683.SH)联合体竞标成功,成交金额为46.5亿元,溢价22.4%。

由于位置优越、体量巨大,玉渊潭地块在还没进入投标阶段之前,就已被业内人士预言将会成为“准地王”。事实上,该成交价确实创下了2012年至今北京单幅土地的最高成交价。

根据该宗地块招标文件规定,玉渊潭地块规模达到32.99万平米,其中包含不少于2万平米的公租房,7.57万平米的居住用地,17.42万平米的商业综合面积。此外,北京市海淀区玉渊潭农工商总公司以5150元/平米的价格回购5万平米地上建筑面积,性质为办公楼。由此算来,该宗地经营性用地面积为20万平米。如果以经营性用地面积20万平米计算,该地块楼面价2.33万/平方米。若只计算住宅部分的土地成本,则楼面价已经近4万元/平方米。

按照正常的市场规律判断,届时该地块的售价或突破6万元/平方米。

在“准地王”频现的同时,房地产调控的政策并未有太多松动。但房价每一轮大涨无不始于从土地市场的火爆,市场与政策之间出现了巨大的缝隙。

土地招标还是拍卖?

1月16日上午,玉渊潭地块招标出让的现场火爆,共吸引了北京市基础设施投资有限公司和京投置地联合体、龙湖、天恒、兴茂置业和首开联合体、兴创五家企业和联合体到场竞标,招标现场公布的出让底价为38亿元。

其中,兴茂和首开联合体现场报价最高,为52亿元;京投置地、北京基础设施投资有限公司联合体位居第二,达46.5亿元;龙湖报价41亿元;天恒报价38.38亿元;兴创报价37.66亿元,低于出让底价,报价无效。

从出让方式看来,玉渊潭地块采取了招标出让。招标和拍卖最大的区别是后者是价高者得,而招标是请评标委员会对标书进行评审,决定中标者,参考价格、设计方案、企业资质等综合条件。

而土地招标似乎已经成为目前土地出让的主流。根据链家地产市场研究部统计,2013年1月份北京土地储备中心预计出让的经营性用地数量为16宗,而以招标方式出让的地块占比超过80%。

然而,针对玉渊潭地块的招标,华远地产董事长任志强发了条微博,“为啥都从拍卖改招标了?便于暗箱操作?”

一个不争的事实是,拍卖时代,地王动辄以300%甚至500%溢价率的姿态诞生;而在招标主导方式下,土地的溢价率要低得多,玉渊潭地块的溢价率为22.4%。简单比较,招标方式更易于控制地价飚升,但政府往往也会增加附带条件,如竞标保障房面积。

开发商们普遍认为,招标难以保证公平性,极易滋生任志强所说的“暗箱操作”。从去年下半年开始,北京热点地块的出让,开发商大都是通过联合体的形式拿地。万科和首开的联合体、保利和首开的联合体、融创和保利的联合体,均在去年下半年的土地市场上成功取地。

在开标之前,兴茂和首开联合体志在必得,并报出了全场最高价52亿元,在政府要求配建的保障房面积基础上,还主动承诺增加1万平米的保障房建设,不过最终还是铩羽而归。

颇为吊诡的是,资本市场似乎提前得知了消息。1月17日,京投银泰股价逆势涨停,1月18日中午中标结果未正式宣布前,也一度接近涨停。但没有证据证明,股价走势与玉渊潭地块招标结果的因果关系。

高策地产服务机构董事长陶红兵在接受本报记者采访时表示,民企和上市公司倾向于和国企合作拿地的原因是,地方政府会在资源上对本地国企有所倾斜,组成联合体拿地胜算更大。另外,国企融资更加便利。再者,最近的地块都加大了保障房比例。民企在核算成本时会有所顾虑,但考核国企的标准不同。国企领导人更注重社会责任的考核,利润被放在第二位。两者合作,各取所需。

另有房地产业内人士指出,本土国企胜算更大的原因是他们更易于被掌控,“更听话”。

2013年供地小高峰

2012年北京市土地供应未完成既定计划。2012年9月,北京决定停止10宗地挂牌(招标)出让活动,待调整出让方案后再重新组织入市交易。北京市土地储备中心称,为贯彻落实国土部关于房地产调控的有关要求,稳定市场预期,所以才暂停出让。

11月27日,北京国土局新增挂牌出让朝阳区农展馆北路8号0304-622地块属住宅混合公建用地项目地块,12月16日,农展馆地块挂牌竞价截止时间由原来的12月29日调整为12月31日。而仅3天后,北京国土局又发出公告暂停此地块出让。农展馆地块也同样是位置绝佳的地块。

任志强对本报记者说,北京市已经连续两年未完成供地计划,他担心,地块供应量越少,供求关系会更加紧张,房价必涨无疑。

当恐慌心态卷土重来之时,北京市住建委不久前召开了座谈会。北京市房协秘书长陈志表示,北京商品住房的总体供应并无问题。“一方面新增市场供应充足,全市已实现开工尚未上市的商品住房项目大约1200万平方米,预计能形成新增供应10万至12万套;另一方面,海量的二手房也是满足北京2013年合理需求的有力补充。”

为了增加供应量,改变供求关系,北京市也加快了供地脚步。和2012年北京土地市场的先抑后扬相比,2013年一开年,北京土地市场就出现了一波小高峰。统计显示,1月份北京将出让的住宅用地约190万平方米,这一数字超过了2012年上半年的总和。

与此同时,北京市土地整理储备中心罕见地公布了过去5年成交总价及楼面价最高的地块情况,中海丰台区六圈地块、中赫万柳地块、中信CB-DZ15地块、崇文门菜市场地块等多宗当年的热门地块赫然在列。统计数据显示,过去5年来,北京住宅地块总价地王为中海集团于2010年取得的丰台区六圈A居住项目用地,总价为59.7亿元;成交楼面价最高的地块为中赫去年拿下的万柳地块,楼面价为33831元/平方米。商业地块成交总价最高的是由中信集团取得的CBDZ15地块,总价为63亿元;成交楼面价最高的地块为崇文门菜市场地块,楼面价达43228元/平方米。

北京市国土局相关负责人表示,此次公布5年来土地成交情况,主要是按照中央关于房地产市场的调控要求,力求准确反映土地市场运行状况,稳定市场预期,避免炒作和误导市场。

呈现于北京二手房市场的则是挂牌价格纷纷上涨,业主惜售心态明显。个别房源两个月涨幅达30%。而且成交速度在加快。21世纪不动产向本报记者提供的消息显示:从2013年1月份开始,门店二手房挂牌房源出现吃紧,而挂牌价格继续上涨,成交量环比提高了15%左右。“因为预计未来楼市不会出台大的调控政策,房价上涨预期越发明显,本地刚需急于出手,带动潜在需求人群加入购房。”21世纪不动产分析师张磊称。

陈志在接受本报记者采访时亦表示,政府并不会出台对二手房的价格管制措施。

政府对于二手房的调控逻辑,是在交易秩序和税收制度上做文章。新房则从土地供应开始,就已遭到层层管控,在入市之前,政府还会直接进行价格干预(限价)。

北京大学房地产研究所所长陈国强认为,目前调控已经渗透到房地产的各个环节,除了有收紧的趋势外,调控手段上也有所改变。

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