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短期内房价实质性下跌的可能性很小
类型:专家解读  日期:2011-07-30  浏览:2582 次  评论:查看评论

近一段时间,房地产市场传达出的信息扑朔迷离,有的甚至相互顶牛。比如,发改委曾透露消息,拟将商品房列入反暴利项目,欲对获得暴利的房企实施处罚。另一边,地方政府委婉表达,房价并未“畸高”,调控已经触发地方财政压力。部分地方政府甚至试图给限购令松绑。

  在这种情况下,市场亟待理清的问题是,部分楼盘热销是否代表楼市回暖?什么时候房价能出现实质性的下降?

    据数据显示,截至4月28日,129家上市房企的2010年存货总量达到9098亿元,同比增长40%。从表面上看,房企今年存货量巨大,负债大幅增长,这两项指标可能令房企选择降价促销以回笼资金。

  然而,另一组数据则显示房地产商面临的情况可能没那么糟。以上海为例,目前新建住宅的可售房源仅700余万平方米左右,处于近年来的供给低位。2009年底供给量最低至400多万平方米时,曾触动了恐慌式购房。因此,要指望上海开发商近期因存货压力巨大而降价促销,基本是不可能的。和在沈阳等地动辄6、7个楼盘同时在售相比,万科、保利在上海的供给量屈指可数。去年在上海供给量最大的绿地,今年的可售房源也已经大幅减少。

  还有一个因素可能令开发商大举降价,那就是信贷压力。在这样一个资金驱动型市场,没钱可贷的时候,开发商确实会被迫降价。不过,有一点需要指出,由于2010年积累了大量的销售回款及融资金额,大型房企尚无明显资金链危机,中小房企可能面临的压力更大。然而,高利贷和信托等渠道仍会支撑其正常运转至少一年左右。道理很简单,以一个年销售额10亿元的房企来说,如果降价10%,其直接损失为一亿元。如果以这一个亿元做融资成本,即便是借40%年利的高利贷,也可能借到近3亿元,这足以令其度过一年的周转周期。

  有专家判断,以这种方式估算,开发商“硬扛”的极限周期还有一年左右。

  而要实现房价下降,可能主要还得依赖保障房项目的跟进。近日,上海公布了2011年住房供地计划,计划供地1200公顷,为近年来最高。从结构上看,保障房性质的住宅用地占供地量的70%。纯粹商业住宅类型用地仅为360公顷,占总量30%。北京方面,2011年度计划供应住宅用地2550公顷,其中保障性住房用地1330公顷,占比过半。再加上很多现有的半成品房源有可能被政府收购,列入保障房之列,更多保障性住宅的成交将对楼市均价下降有所帮助。

    因此,基本上可以这样认为,起码一年之内,由于刚性需求的大量存在,房企资金链尚属安全,一线城市商品房价格大幅下降的可能性很小。

  总而言之,短期内,房价实质性下跌的可能性很小,更多低收入群体解决住房问题只能依赖保障房建设了。

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